De bouwdoelen voor huurwoningen worden op basis van de Miljoenennota nu en in de toekomst niet gehaald. Dat concluderen deskundigen en de woningbranche. Het vinden van een huurhuis is voor veel woningzoekers al een bijna onmogelijke opgave, en de maatregelen die het kabinet voorstelt lijken verre van toereikend om het tekort terug te dringen.
De afgelopen jaren verkochten particuliere huiseigenaren duizenden huurwoningen. Om het aantal huurwoningen op peil te houden moet er dus flink worden bijgebouwd. Die nieuwe woningen moeten niet alleen van woningcorporaties komen, maar ook voor een groot deel van andere investeerders uit binnen- en buitenland, zoals pensioenfondsen en verzekeraars. Vooral internationale investeerders hebben daar echter weinig interesse meer in.
De Nederlandsche Bank (DNB) concludeerde afgelopen zomer al dat het slecht gesteld is met het investeringsklimaat. Ook de Woonalliantie, een samenwerkingsverband van brancheverenigingen Aedes, Bouwend Nederland, IPO, IVBN, NEPROM, Vastgoed Belang, VNG en WoningBouwersNL, trok in aanloop naar Prinsjesdag aan de bel. In de Miljoenennota kondigt het kabinet verschillende maatregelen aan om dichter bij het doel van 100.000 nieuwe woningen per jaar te komen. Zo gaat er jaarlijks 1 miljard euro naar de woningbouw, gaat de overdrachtsbelasting omlaag naar 7 procent en krijgt elke nieuw gebouwde middenhuurwoning een subsidie van 10.000 euro.
De woningcorporaties zijn positief over de plannen, onder meer omdat het kabinet een belastingmaatregel wil schrappen waardoor hun investeringscapaciteit groter wordt. Volgens brancheorganisatie Aedes kunnen daardoor 22.000 extra woningen van de grond komen. Naast woningcorporaties zijn bedrijfsmatige investeerders van groot belang. Het kabinet stelt dat er per jaar 16.000 woningen vanuit de private sector moeten komen. Maar het lijkt private beleggers op basis van deze plannen erg lastig om tot dat aantal te komen.
«Vooral de middenhuur krijgt wel een beetje lucht, maar dit lijkt mij niet per se het verschil maken», zegt Claire van Staaij, sectorbankier vastgoed van ABN Amro. Volgens haar heeft het kabinet wel een handreiking gedaan, maar is het te weinig. Daar is hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht Nils Kok het mee eens. «Platgeslagen over de jaren heen zijn de aangekondigde bedragen klein», zegt hij. Doordat de rentes zijn gestegen is per saldo de aantrekkelijkheid van woningbeleggingen volgens Kok eerder verslechterd dan verbeterd.
Dat verslechterde klimaat leidt tot minder activiteit bij buitenlandse beleggers. Tot en met 2023 waren zij verantwoordelijk voor bijna een derde van wat er aan private huurwoningen werd bijgebouwd. Maar inmiddels komt daar bijna niets meer bij, blijkt uit cijfers van Capital Value, een adviesbureau voor vastgoedbeleggingen. Hoewel het aantal Nederlandse beleggers dat huurwoningen financierde toenam, kunnen Nederlandse investeerders het volgens DNB niet alleen doen. Voor het bouwen van genoeg huurwoningen is jaarlijks 6,4 miljard euro nodig van private investeerders. Vooral het geld van buitenlandse investeerders ontbreekt. Waar zij in 2022 nog 1,2 miljard investeerden in de huurmarkt, is dat naar bijna nul gezakt.
Dat veel beleggers zich terugtrekken heeft met een combinatie van factoren te maken. Zo is de overdrachtsbelasting voor vastgoed hoger geworden, steeg de rente waardoor lenen duurder werd en zijn ook de bouwkosten flink opgelopen. Daarnaast betalen beleggers winstbelasting over hun huurinkomsten en vastgoedwinst. Om die kosten te kunnen dekken konden beleggers tot een paar jaar geleden hun huren verhogen, maar door de Wet betaalbare huur werden huren aan banden gelegd. Bovendien moeten twee op de drie gebouwde woningen in het zogeheten betaalbare segment vallen.
Die ontwikkelingen zorgen voor veel beleidsonzekerheid en leiden ertoe dat met name internationale beleggers zich terugtrekken. Beleggers kijken naar waar het geld het veiligst is en een lange adem heeft, zegt Mark Kuijpers, directeur van internationale vastgoedbelegger en -ontwikkelaar Greystar. «Internationaal kapitaal heeft behoefte aan rust. Dat moet je echt herstellen om het terug te laten komen», zegt hij. De minister komt maandag met het Actieplan Versnellen Woningbouw, waarin vijftig concrete acties worden gepresenteerd.