La Comisión Europea presentó este miércoles su paquete de medidas sobre vivienda asequible con un mensaje claro para las ciudades que quieran limitar los pisos turísticos: antes de actuar deberán demostrar con pruebas objetivas que esta actividad ha causado un efecto adverso significativo en el mercado de la vivienda durante al menos tres años consecutivos. El Ejecutivo comunitario deja claro que la UE no asumirá competencias en esta materia, que seguirán en manos de los gobiernos nacionales, autonómicos y municipales, pero propone una guía común y criterios armonizados para regular un fenómeno que se ha duplicado en los últimos años.
El paquete no incluye medidas como los topes a los alquileres, una reclamación que el Gobierno de Pedro Sánchez ha defendido durante meses. En su lugar, Bruselas apuesta por aumentar la oferta y por un marco regulatorio basado en el análisis previo. Según la propuesta, las autoridades locales que pretendan restringir el uso no principal de la vivienda —es decir, los alquileres de corta duración— deberán acreditar que no existen medidas alternativas menos restrictivas que resulten igual de eficaces. Además, tendrán que aplicar el Reglamento europeo sobre Alquileres de Corta Duración para retirar anuncios ilegales y recabar datos reales de registro.
La actividad de alquiler a corto plazo casi se duplicó entre 2018 y 2024, con un crecimiento del 93% en las cuatro principales plataformas, entre ellas Airbnb. La situación varía mucho entre zonas del bloque comunitario, pero los alquileres temporales se concentran en las áreas sometidas a mayor presión. En el centro de Madrid, por ejemplo, hay alrededor de 40 alquileres a corto plazo por cada 100 viviendas en el mercado de alquiler a largo plazo, según los datos manejados por la Comisión.
Las medidas que adopten los ayuntamientos sobre el uso de la vivienda no podrán ser indefinidas. El marco comunitario plantea una duración máxima de cinco años y exige revisiones periódicas obligatorias. La Comisión subraya que su propuesta garantiza la seguridad jurídica y la protección de los derechos de propiedad, impidiendo que las condiciones asociadas a la adquisición se apliquen con carácter retroactivo. También contempla excepciones para las viviendas vacías y las segundas residencias, y sugiere que se puedan adoptar medidas fiscales concretas para desincentivar las primeras, sin mencionar directamente subidas de impuestos.
Las regulaciones locales que ya estuvieran en vigor antes de la entrada del reglamento no se verán afectadas ni reabiertas, matiza el Ejecutivo comunitario. Fuentes comunitarias explican que por primera vez Bruselas plantea usar el concepto de «zonas tensionadas», que defiende por ejemplo el Gobierno español, pero inciden en que no quiere suplantar a los Estados miembros en términos de competencias. La normativa propuesta no se enfoca en la vivienda de uso residencial habitual, sino en aquella que se utiliza para fines distintos, como los alquileres de corta duración.
La ley que se propone desde la Comisión busca una base común para identificar la tensión habitacional. Todo lo que se decida debe basarse en pruebas y no ser medidas discriminatorias, avisan las mismas fuentes. Al mismo tiempo, dejan claro que esta legislación no exige, sino que recomienda, y no intenta regular los alquileres ni controlarlos. El orden de los factores es claro: análisis, estudio y medidas, en ese orden.
Bruselas considera que no tiene por qué haber 27 enfoques, uno por cada Estado miembro, y por eso plantea una metodología común para definir las «zonas bajo presión residencial» antes de adoptar cualquier restricción. Esto ha de comenzar con un filtro previo fundamentado en el ratio precio-ingreso para determinar en qué medida el coste del hogar excede la capacidad adquisitiva, teniendo en cuenta la oferta, la demanda y la ubicación geográfica de cada lugar. Una vez realizado todo el análisis, la designación de zona tensionada corresponderá siempre a la administración competente y nunca al Ejecutivo comunitario.
El paquete incluye además la potenciación de la vivienda social y la movilización de fondos nacionales y europeos para su construcción y para la rehabilitación de espacios. La entrada de fondos públicos en este sentido obligará a que la vivienda social mantenga su razón de ser durante al menos 20 años. Fuentes diplomáticas consultadas entienden, no obstante, que el esquema planteado por el Ejecutivo comunitario no servirá de mucho si los gobiernos nacionales no aúnan recursos y políticas rápidas y efectivas para resolver la situación. La propuesta de Bruselas se considera simplemente una casilla de salida.