Польські торговельні мережі дедалі активніше використовують зворотний лізинг (sale and leaseback) як інструмент фінансування розвитку. Про це свідчить звіт дослідницької компанії UCE Research та консалтингової INWI: угоди такого типу вже охоплюють як невеликі магазини, так і великі торговельні центри, а серед компаній, що обрали цей шлях, згадуються Żabka та Auchan.
Зворотний лізинг передбачає продаж нерухомості інвестору з одночасним укладенням довгострокового договору оренди. Для рітейлера це означає, що кошти, «заморожені» у стінах і землі, вивільняються для операційних потреб — відкриття нових точок, оновлення форматів, інвестицій у логістику. Водночас компанія не втрачає контроль над торговельною площею: магазин чи центр продовжує працювати під її брендом, але вже як орендар, а не власник.
За оцінками експертів, у 2027–2029 роках вартість транзакцій зі зворотного лізингу в секторі FMCG може становити близько 4 млрд злотих. Це підкреслює масштаб, якого набуває модель: ідеться не про поодинокі випадки, а про системну практику, що поширюється на різні формати торгівлі — від компактних магазинів біля дому до великих об'єктів.
Для мережі Żabka, яка розвивається переважно через невеликі точки в містах і селищах, зворотний лізинг дає змогу швидше масштабувати присутність без накопичення власних активів на балансі. Для Auchan, що працює з великими торговельними центрами, такий механізм є способом залучити капітал у нерухомість, зберігаючи операційну діяльність. В обох випадках ідеться про перерозподіл капіталу: нерухомість переходить до інвесторів, які спеціалізуються на довгостроковій оренді, а рітейлер зосереджується на торгівлі.
Популярність моделі в торговельному секторі пояснюється кількома чинниками. По-перше, вона дає змогу поповнити ліквідність без залучення кредитів. По-друге, довгострокова оренда забезпечує інвестору стабільний грошовий потік, що робить такі активи привабливими для фондів і приватних власників капіталу. По-третє, для мереж це спосіб зберегти гнучкість: у разі зміни стратегії компанія може коригувати портфель точок, не продаючи об'єкти на відкритому ринку.
Водночас зворотний лізинг має і зворотний бік. Після продажу нерухомості рітейлер бере на себе довгострокові орендні зобов'язання, які фіксують витрати на роки вперед. Це підвищує вимоги до точності прогнозів щодо трафіку та виторгу конкретних об'єктів. Для інвесторів ключовим стає якість орендаря та його здатність виконувати договір протягом усього строку оренди.
За даними звіту, тренд охоплює не лише продовольчий сегмент, а й ширшу торговельну нерухомість. Це свідчить про те, що польський ринок рітейлу поступово переходить до моделі, поширеної в інших країнах Європи, де володіння нерухомістю та операційна діяльність дедалі частіше розділені між різними учасниками.
Прогноз у 4 млрд злотих на 2027–2029 роки залишається орієнтиром, а не гарантією: обсяг угод залежатиме від кон'юнктури ринку капіталу, вартості фінансування та планів самих мереж щодо розширення. Однак уже зараз зрозуміло, що зворотний лізинг став помітним інструментом у стратегії торговельних компаній, і найбільші гравці сектору демонструють готовність ним користуватися.